تحاول البنوك في جميع أنحاء أوروبا معرفة كيفية التعامل مع المخاطر المتزايدة الكامنة في محافظ الرهن العقاري السكني، بسبب استهلاك الطاقة.

وفي ألمانيا، أكبر اقتصاد في الكتلة، أصبح من الواضح بشكل متزايد أن العديد من الأسر إما غير راغبة أو غير قادرة على تخصيص الأموال لتحسين كفاءة استخدام الطاقة في منازلهم.

وقد حذر البنك المركزي الألماني بالفعل من أن الفشل في التحرك قد يخلف تراجعاً كبيراً في قيمة العقارات، مع ما يترتب على ذلك من تأثيرات غير مباشرة على الاقتصاد ككل.

وفي الوقت نفسه، يقول دويتشه بنك إيه جي، إن جزءاً صغيراً فقط من عملائه المقيمين مؤهلون حالياً للحصول على القروض الخضراء.

وقال رئيس إدارة المحافظ للخدمات المصرفية الخاصة في قسم المخاطر بالبنك الذي يقع مقره في فرانكفورت، توبياس هورن: "تواجه جميع البنوك نفس التحديات".

وتشير تقديرات دويتشه بنك، الذي يمتلك محفظة عقارية سكنية تبلغ نحو 175 مليار يورو (190 مليار دولار أمريكي)، إلى أن المنزل الفردي قد يحتاج إلى أكثر من 100 ألف يورو للتجديدات اللازمة للامتثال لأعلى مستوى لأداء الطاقة في الاتحاد الأوروبي. وهذا يعادل إجمالي 80 مليار يورو لعملاء العقارات السكنية التابعين للبنك.

وتأتي مثل هذه التكاليف بالإضافة إلى أقساط الرهن العقاري المنتظمة وتجعل خدمة الديون أقل قدرة على تحملها بالنسبة لأصحاب المساكن.

قال دويتشه بنك في تقريره السنوي الأخير إن "أكبر تركيز لمخاطر الائتمان ضمن القروض من منظور إقليمي يقع في سوقه المحلية ألمانيا، مع حصة كبيرة في الأسر، والتي تشمل غالبية أعمال الإقراض العقاري وقروض الإسكان".

وقال كارستن برزيسكي، كبير الاقتصاديين في آي إن جي ألمانيا، إن الصورة الكبيرة في جميع أنحاء أوروبا هي أنه "ليس هناك ما يكفي من المال" لجعل مخزون المساكن يتماشى مع المعايير البيئية المستهدفة للكتلة. "لا يمكنك إجبار أصحاب المنازل على إجراء التجديدات."

وكشف دويتشه يوم الجمعة عن صفقة مع بنك الاستثمار الأوروبي تسمح له بمنح تخفيضات على أكثر من 600 مليون يورو من القروض العقارية الخضراء في سوقه المحلية.

سيضمن بنك الاستثمار الأوروبي شريحة "ميزانين" بقيمة 150 مليون يورو في توريق القروض الاستهلاكية، ما يفتح متطلبات رأس المال المنخفضة للمقرض الألماني، وفقاً لما ذكرته "بلومبرغ"، واطلعت عليه "العربية Business".

وقال دويتشه بنك إنه يبحث بالفعل في إبرام المزيد من صفقات تخفيف رأس المال، والتي ظهرت كحل من الهندسة المالية التي يبدو أنها ستلعب دوراً متزايد الأهمية في أوروبا.

ويتعين على البنوك في أوروبا أن تعترف بأن محافظها العقارية السكنية مليئة بالمخاطر التي تفرضها متطلبات الإسكان الأخضر على الواجهة.

أوروبا كلها تعاني

وفي هولندا، حذر البنك المركزي من أن المقترضين الذين يعانون من قيود ائتمانية والذين يختارون عدم جعل منازلهم محايدة للكربون يواجهون انخفاضا في قيمة الضمانات.

وفي الوقت نفسه، قال البنك المركزي إن المقترضين الذين يوسعون مواردهم المالية المتاحة لتغطية هذه التكاليف يخاطرون بجعل أنفسهم "أكثر عرضة للصدمات السلبية". وفي كلتا الحالتين، تزداد مخاطر القرض.

وفي المملكة المتحدة، قالت مجموعة لويدز المصرفية، التي تمتلك أكثر من 300 مليار جنيه استرليني (380 مليار دولار) من القروض العقارية في دفاترها، إن بريطانيا لديها "أقدم مخزون من المساكن وأكثرها تعرضاً للتيار" في أوروبا. ومع ذلك فإن ما يقرب من نصف أصحاب المنازل في البلاد يشعرون بالإحباط بسبب التكاليف الأولية المرتفعة المرتبطة بجعل المنازل أكثر كفاءة في استخدام الطاقة.

تقول ريبيكا هيتون، مديرة الاستدامة البيئية في لويدز، إن البنك "يشعر بالقلق إزاء التقدم غير الكافي في إزالة الكربون من 28 مليون منزل في المملكة المتحدة".

وفي إيطاليا، في الوقت نفسه، تورطت خطة تخضير المساكن في فضيحة بعد أن أدت الإعفاءات الضريبية للتجديدات الصديقة للطاقة إلى استثمارات احتيالية واسعة النطاق. ومنذ ذلك الحين تم عكس الإطار جزئياً وتم تنقيح قواعد الإعفاءات الضريبية.

والنتيجة هي أن البنوك الأوروبية لا تزال مثقلة بأصول العقارات السكنية التي لا ترقى إلى مستوى المتطلبات التنظيمية البيئية.

في وقت سابق من هذا العام، أقر المشرعون في الاتحاد الأوروبي توجيهات أداء الطاقة في المباني. سيكون طرح القانون الجديد تدريجياً - وسيستمر لأكثر من عقد من الزمن - لكن أصحاب العقارات الذين يتخلفون كثيراً عن الركب يخاطرون بأن يصبحوا مثقلين بأصول لم يعد من الممكن بيعها أو تأجيرها.

تشير تقديرات الاتحاد الأوروبي إلى أن حوالي 85% من المباني في الكتلة تم بناؤها قبل عام 2000، وأن 75% منها تعاني من "أداء ضعيف في مجال الطاقة".

وقد وضع الاتحاد الأوروبي هدفا يتمثل في خفض الانبعاثات في قطاع البناء بنسبة 60% بحلول عام 2030، وجعل إزالة الكربون بشكل كامل هدفا بحلول عام 2050. وبنسبة 42% من الطاقة المستهلكة، تعد المباني "أكبر مستهلك للطاقة في أوروبا"، وفقاً للمفوضية الأوروبية.

وقال دويتشه بنك إنه على الرغم من التحديات، فإنه يتوقع أن الاستثمارات الحالية في البنية التحتية وإمدادات الطاقة الخضراء ومواد البناء الخضراء "ستحقق تقدما نحو صافي الصفر" في قطاع العقارات الألماني.

تريليون يورو مطلوبة

ولكن في ألمانيا وحدها، سوف تحتاج أكثر من 60% من المنازل إلى الخضوع لعمليات تجديد صديقة للبيئة على مدى العقد المقبل لتلبية متطلبات الطاقة الأكثر صرامة في الاتحاد الأوروبي. وستتكلف هذه العملية ما بين 740 مليار يورو وتريليون يورو، وفقا للتقديرات المقدمة من شركة ING Groep NV.

يقول هورن إن دويتشه لا تملك سوى تصنيفات شهادة أداء الطاقة لنحو 4% من عملاء العقارات السكنية، مما يحد بشكل كبير من قدرتها على إصدار الرهون العقارية الخضراء.

والأكثر من ذلك أنه عندما يسدد صاحب المسكن القسط الأخير من رهن عقاري لمدة ثلاثين عاما على سبيل المثال مرتبط بمسكن مرتفع الانبعاثات، فإن هذا القرض يتم مسحه من دفاتر البنك، ما يعطي الانطباع بأن الانبعاثات الصادرة عن المسكن قد اختفت.

وقال هورن إنه في الواقع "لا يغير ذلك أي شيء بالنسبة لمخزون المباني في المجتمع الألماني" ويخلق "صورة خادعة" حول تخفيضات الانبعاثات.

تشير تقديرات دويتشه بنك إلى أن ثلث عملائه من القطاع العقاري الخاص لا يملكون حالياً الوسائل المالية اللازمة لتحديث منازلهم إلى أعلى تصنيف للطاقة أو بناء جاهز خالي من الكربون. وفي نهاية المطاف، يشكل هذا تهديدا لهدف ألمانيا المتمثل في الوصول إلى صافي الصفر بحلول عام 2045.

قال هورن إن دويتشه بنك يفعل ما في وسعه. ولكن "إذا كان العميل لا يرغب في الانخراط في مجال كفاءة الطاقة أو يفتقر إلى الوسائل المالية، فلن تتمكن البنوك من تحقيق ذلك".