يشهد سوق الإسكان الأمريكي تحولات متسارعة في ظل التقلبات الاقتصادية العالمية، ومن أبرز التحديات التي تواجه هذا السوق، ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، والتي أثرت بشكل مباشر على قدرة العديد من الأمريكيين على تملك مساكن. فمع تزايد تكلفة الاقتراض، تراجع الطلب على المنازل، وتباطأت حركة البيع والشراء.

إلا أن الآمال تتجدد مع المؤشرات الأولية لانخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري. فهل سيؤدي هذا التراجع إلى تحفيز تعافي السوق، وهل ستنخفض أسعار المنازل المرتفعة بسبب هذا التغير؟ أم أن هناك عوامل أخرى تعيق التعافي الكامل للسوق؟

إن أسعار الفائدة على الرهن العقاري عند أدنى مستوى لها منذ أكثر من عام، لكن بالنسبة لملايين الأميركيين، يتطلب الأمر أكثر من ذلك بكثير لجعل تملك المنزل ميسوراً، بعد أن باتوا خارج المنافسة، بل وأصبح شراء منزل أقل قدرة على التحقق من أي وقت مضى، بحسب تقرير نشرته صحيفة "وول ستريت جورنال".

وعلى الرغم من الانخفاض الأخير، فمن غير المرجح أن تعود أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أي مستوى قريب من المستويات التي كانت عليها قبل أن يبدأ مجلس الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة في أوائل عام 2022، وقد لا تتحرك بما يكفي لإحداث فرق كبير قريباً، مما يترك مشتري المنازل يتعاملون مع أسعار سكنية قياسية، وعرض محدود، ومخاوف متجددة من الركود.

وظل متوسط السعر على الرهن العقاري القياسي لمدة 30 عاماً ثابتاً بشكل أساسي هذا الأسبوع، عند 6.5%، بعد أن سجل الأسبوع الماضي أكبر انخفاضاً له على مدى العام، هذا المعدل أقل بنسبة مئوية واحدة عن ذروته العام الماضي عند حوالي 8%.

وعلق الممولون العقاريون آمالاً على انخفاض الأسعار لإعادة مشتري وبائعي المنازل إلى السوق بعد أن هبطت مبيعات المنازل الأميركية العام الماضي إلى أدنى مستوى لها منذ عقود.

وذكرت الصحيفة الأمريكية أن جوردان شوارتز، البالغ من العمر 30 عاماً، بدأ دراسة القانون في عام 2020 على أمل أن يتمكن من شراء منزل في ضواحي شيكاغو عند تخرجه، لكن بعد ثمانية أشهر من عمله الأول كمحامي شركات، تخلى هو وزوجته الحامل عن تلك الخطة الآن وقررا الاستئجار ويأملا في الشراء يوماً ما، لكن الانخفاض الأخير في الأسعار لم يكن كافياً وقال شوارتز: "الحسابات لا تزال غير منطقية".

وتوقعت فاني ماي وفردي ماك الشهر الماضي أن تنخفض أسعار الرهن العقاري إلى أقل من 6.5% بحلول نهاية العام المقبل.

وتوقع اتحاد الممولين العقاريين أن تنخفض بشكل طفيف إلى حوالي 6%، وقد تنخفض هذه الأرقام، الآن بعد أن أصبحت التوقعات تشير إلى أن الفيدرالي سيخفض حوالي نقطة مئوية كاملة بحلول نهاية العام، لكن ربما يكون قد حدث الكثير من الحركة المدفوعة بتوقعات خفض أسعار الفائدة في سبتمبر.

دور أسعار الرهن في تحديد توجهات سوق الإسكان

وفي حديثه لموقع "اقتصاد سكاي نيوز" قال الخبير الاقتصادي الدكتور محمد جميل الشبشيري: "تلعب أسعار الرهن العقاري دوراً أساسياً في تحديد توجهات سوق الإسكان الأمريكي، وتُعَد القروض العقارية من أكبر الفئات في سوق الائتمان الأميركي، حيث تقدر قيمتها بنحو 12.7 تريليون دولار، وهو ما يمثل نحو 60% من إجمالي الائتمان في البلاد".

وأضاف: "عندما تنخفض أسعار الرهن العقاري، كما شهدنا في الآونة الأخيرة، تنخفض تكلفة الاقتراض للأسر والمستثمرين، وهذا الانخفاض يجعل شراء المنازل أكثر جاذبية، مما يعزز الطلب على العقارات. وعلى سبيل المثال، انخفض متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عاماً إلى 6.92% في يونيو الماضي مقارنة مع 7.17% في الشهر الذي سبقه، وهذا التراجع ساهم في زيادة النشاط العقاري، حيث ارتفعت أنشطة الرهن العقاري 16.8% على أساس شهري بحسب جمعية مصرفيي الرهن العقاري، محققة أعلى مستوى منذ يناير 2023".

كما استحوذ نشاط إعادة التمويل على 48.6% من إجمالي الطلبات، خلال الأسبوع المنتهي في التاسع من أغسطس الجاري، بزيادة عن 41.7% في الأسبوع السابق، ومع ذلك، فإن تأثير انخفاض أسعار الرهن العقاري ليس كاملاً ويعتمد على عوامل أخرى مثل قوة الاقتصاد الكلي، ومعدلات التوظيف، وثقة المستهلكين، بحسب تعبيره.

ويشير الدكتور الشبشيري إلى أنه رغم الفوائد المحتملة، فإن تأثير انخفاض أسعار الرهن العقاري يعتمد على عوامل أخرى مثل أسعار المنازل والمخزون المتاح، وقال: "في فبراير 2024، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 7.0%على أساس سنوي، مما يحد من تأثير انخفاض معدلات الرهن العقاري. كما أن المخزون الضيق يواصل الضغط على السوق، حيث بلغ معدل ملكية المنازل 65.6% في الربع الأول من 2024، وهو انخفاض طفيف من 65.7% في الربع السابق.